【好展會(huì)網(wǎng)】 <p>市場持續(xù)低迷，供求陷入膠著狀態(tài)。<a target="_blank" ><font color="#000099">美聯(lián)物業(yè)市場研究部近期針對(duì)500位美聯(lián)門店潛在客戶進(jìn)行了調(diào)研，結(jié)果顯示，高達(dá)74%的受訪者認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌</font></a>。</p> <p>與去年客戶看漲不看跌的心態(tài)有所不同，今年年初起的宏觀調(diào)控及今年以來部分開發(fā)商打折促銷的行為，使得部分客戶有所動(dòng)搖，對(duì)后市的判斷也有了一些轉(zhuǎn)變。美聯(lián)物業(yè)本次客戶心態(tài)調(diào)研結(jié)果顯示，對(duì)未來房價(jià)的走勢有62%的被訪者認(rèn)為會(huì)微跌，12%的被訪者認(rèn)為會(huì)大跌,20%的人認(rèn)為會(huì)漲，6%的人群認(rèn)為持平。</p> <p>調(diào)查還顯示，在被訪者中有36%考慮一年內(nèi)買房，準(zhǔn)備半年內(nèi)買房的比例占10%，考慮一年到三年內(nèi)買房的占37%，考慮三至五年購買的占17%。當(dāng)問到客戶購房的心理價(jià)位與目前房價(jià)的差距，雖然只有3%的客戶認(rèn)為現(xiàn)時(shí)房價(jià)符合心理價(jià)位，但另外有20%的被訪者表示一旦房價(jià)下降了10%左右，即達(dá)到心理預(yù)期的價(jià)位，將會(huì)出手購房。</p> <p>準(zhǔn)備購買第二套房的占50%，準(zhǔn)備第一次購房的占45%，改善型和剛性需求的人群數(shù)量依舊比重較大。在產(chǎn)品面積需求上，改善型客戶最青睞的是80-100平方米的房源；在區(qū)域范圍方面，內(nèi)中環(huán)間的房源需求相對(duì)較高，占38%，接下來依次為內(nèi)環(huán)37%、中外環(huán)22%和外環(huán)外3%。</p> <p>美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢表示，因?yàn)閵W 運(yùn)的影響，金九銀十將延后，在這期間房地產(chǎn)市場會(huì)有一定剛性需求釋放，但整個(gè)房地產(chǎn)買賣方市場還將會(huì)繼續(xù)一段時(shí)間的調(diào)整。市場還是有相當(dāng)?shù)男枨蠛蜋C(jī)會(huì)，但關(guān)鍵還是價(jià)格是否合理，是否符合老百姓的心理價(jià)位。去年開始房價(jià)的不理性上漲最終導(dǎo)致了目前的市場跌勢，但是可以看到房價(jià)的理性回歸是政府和老百姓所期盼的，畢竟市場還是要由占大多數(shù)群體的需求來決定。</p> <p>昨日，記者從上海展覽中心了解到<a target="_blank" ><font color="#000099">，假日樓市-2008上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)仍將作為十一的一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)目在10月1日至4日舉行。</font></a>對(duì)于招展情況，此次房展會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人用爆滿來形容，但能夠刺激消費(fèi)者的購房欲望仍是未知數(shù)。</p> <p>由于五一改成了小長假，十一的房展會(huì)可能對(duì)開發(fā)商來說就顯得更重要。房展會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人直言。據(jù)了解，此次十一房展會(huì)的場地規(guī)模與五一房展會(huì)相仿，約3.5萬平方米，但參展單位有所增加，從約180家增至200家。</p> <p>房展會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次參展仍以一手房為主，但對(duì)于開發(fā)商會(huì)拿什么來吸引消費(fèi)者還不得而知，我們也曾問過參展的開發(fā)商會(huì)采取哪些優(yōu)惠措施等，但他們目前的態(tài)度是保密。</p> <p>而對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格顯然處于首要位置。如近日有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，雖然目前樓市觀望氛圍濃厚，但消費(fèi)者對(duì)房展會(huì)關(guān)注度仍較高，超過60%的受訪者表示有時(shí)間會(huì)去房展會(huì)了解一下現(xiàn)在樓市的情況；同時(shí)，78.78%的受訪者認(rèn)為開發(fā)商會(huì)在房展會(huì)上采取直接打折降價(jià)的方式促銷，認(rèn)為會(huì)用送裝修、送車等變相讓利手段的受訪者則有23.61%，無理由退房、承諾降價(jià)后補(bǔ)差價(jià)等方式也各有7%左右的受訪者認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)在房展會(huì)上。</p> <p></p> <p>存款準(zhǔn)備金率下調(diào)將于今日?qǐng)?zhí)行，雖然中農(nóng)工建交以及郵儲(chǔ)六家大型銀行不在下調(diào)范圍之內(nèi)，但是本次調(diào)整還是會(huì)為正處在漲勢中的市場輸入新的血液，令資金面繼續(xù)保持寬松。</p> <p>按照央行在9月15日發(fā)布的通知，此次下調(diào)了除中農(nóng)工建交和郵政儲(chǔ)蓄銀行之外的其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。</p> <p>據(jù)測算，此次下調(diào)可能會(huì)釋放資金約1500億元，這對(duì)市場來說無疑是一個(gè)好消息。昨日，上證國債指數(shù)就以116.19點(diǎn)創(chuàng)出歷史新高紀(jì)錄，單日漲幅0.16%，企債指數(shù)雖然未能改寫新高，但是也有0.27%的漲幅。</p> <p>事實(shí)上，目前市場資金面就很寬松，這從連續(xù)兩周1年期央票發(fā)行規(guī)模達(dá)千億元便可看得出。受較高收益率的吸引，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)央票的需求仍然非常旺盛。</p> <p>資金價(jià)格也顯示，市場流動(dòng)性依然寬松。昨日銀行間市場質(zhì)押式回購加權(quán)平均利率下跌了8.77個(gè)基點(diǎn)至3.2145%，其中僅14天及1年期品種利率有微小上揚(yáng)，其余品種均有小幅下跌。</p> <p>雖然上周末和本周初資金價(jià)格漲幅顯著，但市場人生認(rèn)為，這并非流動(dòng)性趨緊所致，而是由于部分投資者在進(jìn)行套利交易、需要從市場融資配合現(xiàn)券的操作的投資活動(dòng)。</p> <p>但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)其實(shí)沒有釋放多少資金，往多了算也不會(huì)超過1500億元。一位城商行交易員認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)帶來的正面效應(yīng)有限。</p> <p>在經(jīng)歷了上周的強(qiáng)勁上漲之后，債券市場事實(shí)上已經(jīng)在本周顯現(xiàn)調(diào)整苗頭。昨日農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)行了一只3年期的固定利率金融債，其票面利率4.02%略高于市場預(yù)期，也比上周三發(fā)行的同類債券高出了12個(gè)基點(diǎn)。</p> <p>市場已經(jīng)沒有之前那么瘋了，慢慢變得更加理性。交易員指出，本期金融債發(fā)行利率的走高也說明前期的過度漲幅正在被校正，但這并不代表市場會(huì)出現(xiàn)趨勢性的回落，大家對(duì)于未來債券牛市的預(yù)期已經(jīng)比較一致，沒有什么分歧了，在這種情況下，存款準(zhǔn)備金的釋放對(duì)總體走勢更是利好消息，如果沒有突發(fā)性事件或政策調(diào)整，債券市場可能維持溫?zé)帷?lt;/p> <p>八月底萬科在上海降價(jià)，掀起樓市軒然大波。傳統(tǒng)旺季即將到來，然而從發(fā)展商到投行均不看好這個(gè)金九銀十。由于政策沒有放寬跡象，樓市可能還將因貧血繼續(xù)下行。</p> <p>開發(fā)商：降價(jià)促銷以回籠資金</p> <p>8月底，上海萬科以迎中秋之名對(duì)旗下八大樓盤全線降價(jià)。與此同時(shí)，杭州、寧波和南京等地，也相繼傳出萬科樓盤降價(jià)的消息。隨著萬科帶頭公然祭出降價(jià)大旗，新樓盤折價(jià)銷售開始呈現(xiàn)蔓延之勢。</p> <p>對(duì)此，合生創(chuàng)展集團(tuán)副主席項(xiàng)斌表示：當(dāng)前銷售較慢，幾乎每家企業(yè)都急于回籠資金，多少都會(huì)降價(jià)。只是多數(shù)會(huì)盡可能用一些隱性手段，不像萬科這么大張旗鼓。</p> <p>而在香港上市的恒地執(zhí)行董事葉盈枝也指出，不少發(fā)展商欲趁金九銀十的傳統(tǒng)旺季減價(jià)促銷，若能增加銷量，相信后市會(huì)明朗化，故未來兩個(gè)月是樓市的關(guān)鍵時(shí)刻。</p> <p>應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)公司倒閉潮</p> <p>對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)之舉，建銀國際研究部執(zhí)行董事顏偉洪表示，賣樓困難，對(duì)中小型地產(chǎn)商構(gòu)成流動(dòng)資金壓力，不排除部分財(cái)政困難房地產(chǎn)商或大幅折價(jià)。不過，由于地產(chǎn)資產(chǎn)始終有價(jià)，相信不會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)公司倒閉潮，房地產(chǎn)公司料只是出售手上資產(chǎn)套現(xiàn)。</p> <p>他指出，現(xiàn)在并未出現(xiàn)全國性的減價(jià)潮，只是局限于個(gè)別樓盤。不過，當(dāng)部分地產(chǎn)商減價(jià)促銷，其他發(fā)展商唯有跟隨或造成骨牌效應(yīng)。準(zhǔn)買家眼見樓價(jià)每況愈下，不敢入市，將加劇樓市疲勢持續(xù)。</p> <p>投資銀行：國內(nèi)樓價(jià)將進(jìn)一步向下</p> <p>發(fā)展商折價(jià)銷售以圖回籠資金可能只能解燃眉之急。更多跡象顯示，由于預(yù)計(jì)有關(guān)房地產(chǎn)的放寬措施短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)后幾個(gè)月乃至明年形勢將更嚴(yán)峻。</p> <p>9月7日,中國全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在一論壇上發(fā)表言論稱，在房價(jià)總體仍上漲、成交量下降的情況下，目前中國房地產(chǎn)市場已形成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況，房地產(chǎn)業(yè)后幾個(gè)月乃至明年形勢將更嚴(yán)峻。而近日,相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)表的一系列報(bào)告也持同樣看法。</p> <p>進(jìn)入下半年，面對(duì)著量能急劇萎縮和宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，強(qiáng)硬的上海樓市也不得不低下了頭。統(tǒng)計(jì)顯示，7、8兩個(gè)月，上海樓市推出的新盤中有44.8％的樓盤出現(xiàn)降價(jià)行為，盡管降價(jià)幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤仍然維持高價(jià)位相比，已經(jīng)透露出上海樓市堅(jiān)冰開始融化。</p> <p>佑威房地產(chǎn)研究中心根據(jù)今年上半年和7、8兩個(gè)月交易期間活躍的212個(gè)新樓盤合同成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示，212個(gè)新盤中，有5個(gè)樓盤的跌幅超過20%，占總數(shù)的2.4%；跌幅在10%20%之間的樓盤有17個(gè)，占總數(shù)的8%；漲、跌幅在10%以內(nèi)的樓盤分別有89和73個(gè)，各占總數(shù)的42%和34.4%；漲幅在10%20%之間的樓盤有22個(gè)，占總數(shù)的10.4%；漲幅20%以上的樓盤有6個(gè)，占總數(shù)的2.8%。</p> <p>萬科是上海新一輪降價(jià)潮的領(lǐng)頭羊。萬科日前在上海公開宣布，旗下的8個(gè)樓盤開始不同程度的促銷活動(dòng)，其中<font color="#000099">萬科金色雅筑</font>、萬科新里程等樓盤的價(jià)格此前已經(jīng)有所調(diào)整，萬科金色雅筑更是喊出了直降10萬的口號(hào)。在萬科的示范效應(yīng)下，上海內(nèi)、中、外環(huán)均有樓盤出現(xiàn)不同程度的降價(jià)，其中內(nèi)環(huán)的中遠(yuǎn)兩灣城部分房源直降7000元引發(fā)了市場的震動(dòng)。</p> <p>而在萬科等企業(yè)祭起降價(jià)大旗的時(shí)候，另一些開發(fā)商則用保價(jià)的方式來穩(wěn)定人心。保利置業(yè)旗下的<font color="#000099">保利家園</font>日前就公開推出購房保價(jià)的活動(dòng)。保利家園宣布，自2008年9月28日至2008年12月31日期間內(nèi)，凡購買保利家園親情公寓，即可享受價(jià)格保障計(jì)劃：即如截至2008年9月21日的公寓簽約均價(jià)，高于截至2009年10月31日的公寓簽約均價(jià)，保利家園將給予參與價(jià)格保障計(jì)劃的客戶均價(jià)差價(jià)的補(bǔ)償，價(jià)格以網(wǎng)上成交均價(jià)為基準(zhǔn)。開發(fā)商方面表示，推出價(jià)格保障計(jì)劃主要是為了重樹客戶的購房信心。</p>
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